“城市更新・沙市探索”专栏持续分享优秀交流材料，本期刊发《从“试点”到“示范”:沙市城市更新的政策坐标、差距分析与路径选择》。
编者按
胜利街的火爆折射出老城生机，但一条街的热闹如何转化为全区可复制的模式?乘全国试点东风，沙市城市更新正从“工程建设”向“长效经营”转型。本文直击政策坐标与实践短板，明晰全生命周期运营的破题路径。看沙市如何留住烟火气、算好长远账!
国庆假期，胜利街九十埠首开区正式开街。青石板路原样留存，老宅院、传统骑楼错落排布，方言话剧、国风走秀轮番上演，单日最高客流量突破5万人次。很多老沙市人说:“这就是我小时候的胜利街。”一条街的火爆说明:城市更新不是推倒重来，而是让老城被发现、被看见、被热爱。但一条街的热闹，能不能变成六个片区的持续活力、全区可复制的模式?
政策坐标:城市更新定下了什么调
城市更新已从“建设专项”升级为“发展方式转型”，沙市必须在新坐标系中找到自己的位置。
中央规划:一份重新定义城市工作的文件2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是城市更新领域第一部国家级专项规划。过去城市发展主要靠增量扩张，当不能依靠外延扩张时，怎样在既有空间中创造新价值?这其中的底层逻辑，就是从“增量开发”转向“存量经营”、从“工程建设”转向“全生命周期运营”、从“单个项目改造”转向“城市系统重构”。六大重点任务中，三条对沙市尤为关键:一是培育城市发展新动能，推动老旧街区厂区、低效楼宇转型升级，发展首发经济、银发经济、体验经济;二是促进城市文化繁荣发展，防止大拆大建、拆真建假;三是构建可持续的城市建设运营投融资体系，从“有钱就建、建完移交”转向“策划先行、运营持续、收益反哺”。这对沙市不是压力，而是机遇。省级规划:7000亿投资背后，沙市能接住什么湖北省“十五五”城市更新专项投资突破7000亿元。三组数字:全省改造老旧小区3850个、5000万平方米，加装电梯1.5万部，先体检后改造;打造100个老旧街区厂区更新样板，碧波路、五一路、胜利街有条件争取进入;“十五五”末完整社区覆盖率36%，沙市要力争超额完成、成为全省标杆。省级规划提出“以城市为单元的投入产出总体平衡与良性循环”新模式，允许更大范围统筹算总账。沙市要把“算总账”机制建立起来。荆州的试点机遇与沙市的承接姿态2026年5月，荆州入选全国城市更新行动试点，成为全国15个国家级试点城市之一，获10亿元中央财政专项资金支持。沙市区地处中心城区，自2019年以来完成老旧小区改造608个、涉及11.8万户，是荆州城市更新的主战场。实践与提升:沙市做了什么，如何更好
沙市在城市更新领域积累了不少鲜活实践，下一步重点是做好经验归集梳理，推动单点探索向系统体系转化、零散案例向标准化模式升级。
三个关键词:沙市自己做了什么
一是“四个2/3”。改不改、怎么改、谁来管、怎么管，均须经2/3以上居民同意，实现从“政府端菜”到“群众点菜”的转变。
二是“运营前置”。全面推行“EPC+O”建运一体，把运营策划前置到规划设计阶段。碧波片区探索政府、城市合伙人、城市主理人联动模式，实现街区自我造血;五一路打造阳台小剧场、盲盒音乐会等沉浸式场景;胜利街坚持修旧如旧，假日单日客流突破5万人次。
三是“正负面清单”。编制城市更新片区投建营治正负面清单，采用“通用清单+个性清单”架构，覆盖六个片区，投资建设板块管“建得对不对”、招商运营板块管“业态好不好”、长效治理板块管“管得久不久”。
对标成都:提升“系统性”
成都经验:规划管几十年、运营贯穿全周期、治理嵌入每个环节。玉林东路成立全国首个多业权街区共发展联盟，实施“五个一批”业态调控，60%业态迭代升级、夜间经济占比提升至65%。
沙市正逐步从“项目化推进”向“系统化统筹”转变，着力深化片区整体策划，完善业态准入退出机制以防范短期同质化现象;进一步拓宽闲置资产盘活渠道，构建长效治理体系。
对标宜昌西陵区:增强“可持续性”
望洲岗路10号“原拆原建”危旧房改造，9个月建成，居民出资仅500余万元;刘家大堰社区“投建运一体化”，签下3年建设、20年运营协议，约第11年收支平衡，盘活9000多平方米闲置空间。
宜昌的实践说明:可持续性依赖于精准的投入产出测算。沙市正加快建立健全系统的运营绩效数据库与测算模型，为社会资本参与提供清晰、稳健的投资预期。
下半场怎么打:沙市城市更新的路径选择
下半场比的不再是谁改得多、建得快，而是谁算得清、运营得好、治理得久。沙市的选择是:以“体检—业态—运营—治理”全链条闭环为路径，走出一条“小投入、大撬动、可复制、可持续”的更新之路。
城市体检:从“发现问题”到“生成项目”
城市更新全面摒弃先定项目后问需求的传统模式，坚持问需于民。全区已梳理“三张清单”，下一步关键是让体检结果直接生成项目。把需求调研贯穿建设前、设计中、使用后全过程，运用“查问题、盘资源、看需求、生项目、算资金”五步工作法，把问题转化为“补短板+提品质”的项目清单，同步测算建设、运营成本。
业态植入:从“招商填空”到“业态规划”
沙市不同片区已形成差异化业态定位，下一步要以“文化味、烟火气、松弛感”为统一理念，把各片区串联起来整体谋划业态布局。“文化味”是底色——业态要讲沙市的故事，不能让每条街都变成“宽窄巷子”的复制品;“烟火气”是灵魂——业态要服务沙市的人，五一路的米粉、黄家塘的早酒、文化坊的夜市不能以“升级”之名一刀切清退;“松弛感”是性格——业态要让人愿意停留，避免过度商业化、网红化、景区化。
在这三条原则统领下，6个片区各有侧重:碧波路做滨水慢生活休闲街区、五一路做市井美食文化标杆、胜利街西段做明清商埠活态传承地、江汉时光做工业文创复兴样板、黄家塘文化坊做邻里共生微更新示范社区、朝阳街道做完整社区民生提升样板。今后中山路—崇文街、北京路夜经济片区、迎喜街等项目都按此谋划，以交通、景观、商业廊道串联，实现资源共享、业态联动。
运营前置:从“模式创新”到“全面推行”
改变以往“先建设后招商”的传统空间供给模式。运营前置倒过来:先想清楚空间怎么运营，再用运营需求指导设计和规划。空间是舞台，运营是剧本——先有剧本，再搭舞台。具体走好四步:资产盘点与定位;业态策划与运营方锁定;设计反向校验;运营计划书前置，回答开业策略、租户管理、财务模型。
治理升级:从“点状探索”到“制度落地”
城市更新的本质，正从“建设空间”走向“治理升级”。下一步要做三件事:建组织，解决“有人管事”——建立“片区共治会—商户自治组织—居民议事平台”三级架构;统资源，解决“有钱办事”——建立共治基金池、公有资产台账和运营收益反哺机制;定规矩，解决“有章理事”——建立“三色响应机制”，一般事项商户自治协调、矛盾事项共治会协商、安全底线事项街道吹哨、部门报到。
城市更新已全面超越单一的“工程建设”思维。下一阶段的核心不仅在于焕新建筑空间，更在于谁能让一个片区持续更新、持续运营、持续增值。沙市曾是中国改革开放第一个城市综合改革试点，素有改革先行传统。如今城市发展从增量扩张转向存量提质，沙市再次站在改革前沿，把城市更新从“工程”做成“制度”，从“试点”做成“示范”。
最后，以三句话作结:城市更新不是“修房子”，是“经营城市”——建设的是空间，经营的是价值;不是“一阵风”，是“一条路”——政策窗口期有限，制度生命力无限;不是“政府的独唱”，是“全社会的合唱”——政府搭台，市场主体唱戏，人民群众受益。
城市更新归根到底，是让老百姓日子过得更好，让老城焕发活力，让年轻人愿意留下来。