8月21日
《荆州日报》头版刊发
《老城何以逆生长——
探寻城市更新微改精治的沙市样板》
聚焦沙市区城市更新实践
探寻“沙市样板”背后的
理念之变、机制之新、成效之实
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老城如何更新?这是摆在许多城市面前的现实考题。沙市区近年来的实践，给出了一份“微改精治”的答卷。本报今日刊发报道，探寻“沙市样板”背后的理念之变、机制之新、成效之实，以期为各地城市更新提供可资借鉴的“沙市方案”。
——编者
无人机航拍完成改造后的碧波路亲水平台。
傍晚时分，沙市区碧波路。晚风从江津湖面吹来，裹着水汽和烧烤香。湖心舞台上，舞蹈《沙棉花开》刚收尾，台下掌声还没散，“孙悟空”已带着师徒四人登场——不是巡演，而是防溺水科普，孩子们乐得前仰后合。湖岸边的晚风市集灯火阑珊，非遗手作、文创饰品、消暑小吃一字排开;凿冰寻宝的队伍排出去老长，大朋友小朋友轮番敲打，笑声此起彼伏。逛累了，在木质长椅上歇脚，抬头就是一湖碧波映着晚霞。
这是碧波路“有味沙市·消夏纳凉季”热热闹闹的活动现场。以前，这条紧挨江津湖的路是“临水不亲水，漫步无处歇”。如今，它成了全城人消暑纳凉的好去处，也登上了《新华每日电讯》头版。
一条滨湖老路的“逆生长”，折射的是一座老城更新理念的深刻变革。
街巷焕新 可触可感
沙市区是荆州的中心城区，也是老城区。一组数据道出这里的“家底”:老旧小区散居占比 58.9%，60岁以上老年人占比28.8%。老人多、房子旧、管线乱，这是全国老旧城区的共性难题，沙市一样不少。
说起从前，很多沙市人应该都有这样的记忆:碧波路坐拥一湖碧水，附近却是灌木丛生、栅栏围挡，美景近在咫尺却难以亲近;五一路的街坊们最发愁的是路——坑洼不平，车辆乱停，杂乱店招参差不齐，百年老街“既留不住人，也显不出魂”;大赛巷不足四百米，承载近七百年沧桑，可路面破损、管线凌空、油污遍地，老沙市人心里的美食乡愁，困在了脏乱差里。
换作从前，答案往往只有一个字:拆。
“城市更新不是推倒重来，而是在保留城市肌理的前提下‘针灸式’精准施治。”沙市区住房和城乡建设局总工程师万鑫说。近年来，沙市摒弃“大拆大建”，走“留改拆增并举”的微改造路径，累计完成 11.78 万户、5597 栋房屋改造，拆除围挡 77处，释放空间 28.83万平方米。
不是不动，是动得精准。
碧波路的改造就是缩影。以“织带、映画、活岸”为理念，拓宽人行道、建亲水平台、直面湖景——打通滨水视线通廊，原来利用率不高的边角地，变成了市民可以停留、休憩、观景的活力地带。川主宫古戏楼飞檐雕梁，湖心舞台常态化上演乐队表演和非遗展演;垂柳沿湖岸铺开，灯光小品沿路排布。盘活临街闲置门店，引入社会资本，空铺面变身“停下”咖啡馆——落地窗框住江津湖波光，市民说这是“荆州人的梦中情路”。今年元宵，碧波路张灯结彩迎来开街首秀;暑期里，“消夏纳凉季”又让这条湖畔老路人声鼎沸。
五一路则让阳台变成了舞台。没有推倒重建，20余天完成街区提档——260余处氛围灯饰、近 700盏彩灯顺着街巷排布，入夜后暖光漫开;闲置棚改地块建起 700余个生态停车位;上世纪 80年代的老校舍院落改成了“时光杂货铺”和篝火广场;15幢历史建筑里入驻了博物馆、咖啡店、文创店……墙绘长廊复刻着老沙市的码头记忆与工业往事，老砖老瓦里藏着一代人的青春，如今又迎来下一代的欢声。居民闲置阳台变身“小剧场”，楼上舞者翩然，楼下食客叫好，梅姐老火锅的老板满心欢喜“:以前路面坑洼，客人来吃饭不方便。现在环境美了，客人多了，周末还要排队呢!”
大赛巷也是。雨污分流、路面刷黑、立面改造、管线下地，如绣娘走针般细密考究。入口处“大赛巷——沙市味道”灯牌一亮，红灯笼映着剪纸，圆豆泡糯米的蒸汽和矮子馅饼的酥香从老铺面里飘出来。市民说得好:“老街焕新了，老味道没变!”这条老街多次亮相央视，还吸引过多国使团沉浸式体验——沙市味道，成了荆州走向世界的一张名片。
不止老街，老墙也在“说话”。玉桥小区的“老物件墙”上，百灵自行车、沙松冰箱、沙东洗衣机、荆江热水瓶一字排开，全是“沙市造”。退休职工王师傅每天晨练，绕着墙走一圈:“这面墙比我家相册还全。”高湖台社区的“时光邮局”墙绘前，居民们围坐讨论画什么，连墙上的“收信人”都是社区里真实存在的老街坊名字……50 余支团队、40余幅墙绘、3000平方米老旧墙面变身“文化景观”，推窗见景、出门有忆。
围挡也在拆。38 天，77 处围挡倒下，28.83 万平方米空间还给市民——过去蚊虫遍地的荒地，变成了口袋公园和生态停车场。绿化村社区居民李琼说:“围挡地改公园，环境变美了，城市的烟火气更旺!”
微改造，不是小打小闹，是不动筋骨、通经络——一个角落一栋楼地慢慢打磨，在保留老街肌理的前提下，悄悄补上短板、变出惊喜。
机制破题 行稳致远
改得了，还要活得起、守得住。这是很多城市更新的共同困境:改造完漂漂亮亮，热闹一阵，又冷清下去。沙市的破题之道，藏在“城市合伙人”“三张清单”“F+EPC+O”这三个关键词里。
城市合伙人——
不是政府单打独斗，也不是社会资本短期逐利，是把“合伙人”从“施工方”变成“长期共建者”。沙市区面向全社会公开发布招募公告，释放街区、公园、历史建筑、存量资产的合作机会——开门搞更新，谁有本事谁来。
碧波路片区创新探索政府、城市合伙人、城市主理人 1∶2∶8 的投资配比模式——政府投公益性基础设施，撬动社会资本投入，再带动周边商户自主更新。政企合资设立 SPV 项目公司，签下 20 至 30 年长周期特许经营协议，建设利润反哺片区基础设施维护与社区公共服务，确保更新成果长效惠民。
三张清单——
先体检，再开方。沙市区组织街道、社区、规划团队联合开展片区体检，梳理形成问题清单223个、资源清单269个、项目清单136个。
碧波片区就是典型。16个机关宿舍、老旧散居楼栋全覆盖摸排，消防缺失、屋面漏水、停车不足、业态杂乱等60余项问题逐一建档——“一楼一档、一巷一账”;国有资产、空间资源、社会资源三类存量资源系统盘点，区分自营、租赁、联营、统一管理四种盘活路径;38个子项目按补短板、提品质、优业态分类打包，分三期滚动实施。
不是拍脑袋改造，是对症下药——体检发现问题，资源匹配供给，项目落地整治，形成完整闭环。
F+EPC+O——
F即投融资，EPC即工程总承包，O即长效运营——三者一体实施。建设与运营责任绑定，施工阶段同步预留商业、停车、文旅运营配套，避免二次改造;运营方统一策划街区IP活动、文旅赛事、夜间消费，以经营性收益反哺公共设施运维，确保商业活力与公共服务良性循环——"以商兴街、以业惠民"。
五一路、碧波路、巷往时光等项目均采用此模式。沙市区还探索推出城市更新项目贷、经营权质押贷、运营收益贷等专属信贷产品，同步探索REITs等市场化工具，构建两级资本撬动机制——政府公益性投入撬动社会资本片区投入，片区运营主体投入撬动商户经营投入。
不靠财政硬扛，靠机制活水。
共治共议 由民作主
改得好不好，住在里面的人最清楚。以前，老街坊们常说一句话:“咱们这老城区，什么时候也能时髦一回?”可真要改，顾虑比期待多——阳台演出扰不扰民?灯光音乐影不影响休息?商户利益怎么平衡?
沙市区的办法是:不靠干部拍板，靠街坊议事。
五一路改造前，干部和街坊们开了板凳会，没有严肃会场，没有生硬宣讲，拉家常的方式，顾虑当面提、想法摊开聊。居民提出的28条“金点子”，一条不落融进了改造方案。
听说要把自家阳台改成小剧场，84岁的向大爷当场点了头，还主动腾出一间卧室给演职人员当化妆间。沿街荆州农商行的蓝色门牌和老街风貌不搭，居民提了意见，银行便向总行申请换成了暖金色。商户也纷纷从“旁观者”变成“主人翁”——有人自愿出资打理门前区域，有人主动规整店招，开时光杂货铺的潘先生揽下墙绘的活儿:“我就是学美术的，这事儿我来!”
老街火了，居民们自发组建志愿服务队，节假日上街维持秩序、给游客指路。“这条街我住了一辈子，这就是我的家。家里变热闹了，我们当然要一起守护好。”志愿服务队的李婆婆说得实在。
碧波片区深化物业党建联建——建起业委会、监委会、商户自治委员会，三会协同，商户自治参与片区共建共治。党组织牵线搭桥，把物业、业委会、商户拧成一股绳，小区的事有人管、商户的声音有人听、片区的秩序有人守。
从“政府干、群众看”到“大家的事大家办”，不是口号，是机制。
活力长青 老城常新
改得漂亮，更要活得长久。城市不断焕新，也带来了实实在在的数据和变化:五一路2025年“十一”假期吸引游客超20万人次，街区美食商户营业额增长近70%，节假日日均客流突破5万人次;碧波路成为荆州夏日休闲新地标，登上《新华每日电讯》头版;胜利街历史文化街区首开区建设进度已达70%;巷往时光一期建成投用，祥和家园片区“三网同治”补齐1.3万余名学生出行安全短板······
但比数据更生动的，是碧波路上那家开了27年的"好味道"餐厅。店主余官法说，自家核心客群一直是本地居民。街区改造爆红后，本地熟客照来，外地游客也循着味找上了门。夜幕落下，食客围坐剥虾闲聊，旁边一碟冰镇莲米，再搭一杯冰镇啤酒，这是沙市夏夜餐桌上最地道的默契。网红业态带来源源不断的新客流，老店维系住长久稳定的市井根基。
“新”与“旧”不是竞争，是共生——正如大赛巷那句市民口碑:“老街焕新了，老味道没变!”
沙市区的实践证明，老城更新不是“烧钱工程”——不靠大拆大建，靠存量盘活;不靠财政硬扛，靠社会共建;不靠短期突击，靠长效运营。
2026年5月，荆州成功入选全国第三批中央财政支持城市更新示范城市，获得 10 亿元中央财政资金支持，61个重点项目依次铺开，撬动百亿级城市更新投资。沙市区10个项目纳入示范行动，总投资13.62亿元。
入夜，碧波路又热闹起来了，江津湖上的湖心舞台亮了，晚风市集的烟火升起，人们在湖畔的长椅上坐下······一湖碧水连着一城灯火，老沙市的新日子，就在这晚风里，稳稳地往前走。